Entrou em vigor em 25/01/2010 a Lei nº 12.112, de 9 de dezembro de 2009, que trouxe em seu escopo inúmeras inovações para a locação de imóveis residenciais e comerciais, o que refletirá não só no conteúdo dos futuros contratos de locação, mas também no trâmite de ações judiciais que tenham o condão de discutir a relação locatícia.

Obviamente, profissionais do direito e do setor imobiliário comentam, desde o dia 10 de dezembro - data em que o presidente Luiz Inácio Lula da Silva sancionou referida lei-, as principais alterações trazidas pelo diploma legal em referência, bem como a expectativa do mercado imobiliário acerca de tais inovações.

Portanto, de acordo com as especulações do setor, num primeiro momento devemos ser otimistas com as alterações trazidas à baila pela nova lei, já que os especialistas acreditam no aquecimento do mercado imobiliário.

As incorporações na letra da lei, trarão maiores garantias, redução de prazos e outras facilidades aos locadores e tudo indica que isso resultará na queda da inadimplência por parte dos locatários, o que dará maior segurança aos proprietários de imóveis, que terão como objetivo fomentar novos negócios.

Em contrapartida, para melhorar o cenário também para os locatários, devemos lembrar que o mercado imobiliário é igualmente regido pela lei da oferta e da procura e, com todas essas inovações, os proprietários de imóveis estarão mais seguros para disponibilizar seus bens no mercado. Logo, quanto mais opções tiverem os locatários, menores serão os preços praticados pelos locadores a título de aluguel.

Assim, vale elucidar eventuais dúvidas que possam surgir com o advento da nova lei, motivo pelo qual destaca-se as principais alterações do instrumento legal em comento.

Pela legislação antiga - Lei nª 8.245, de 1991 -, para que o locador execute o despejo e tome posse do imóvel locado, tem que depositar um montante que varia de 12 a 18 meses de aluguel. Com a nova lei, o depósito será de, no mínimo, seis e, no máximo, 12 aluguéis. Trata-se, portanto, de uma redução significativa no valor despendido pelo locador que deseja fazer valer seus direitos em eventual ação judicial.

Outrossim, pela antiga legislação o locatário podia atrasar o aluguel por duas vezes no período de 12 meses, sendo certo que constatada a terceira inadimplência, podia o locador manifestar a intenção de não tê-lo mais como inquilino. Contudo, nos termos do novo texto legal, o locatário poderá atrasar o pagamento do aluguel por uma única vez, num período de dois anos.

Cumpre esclarecer também que pelo antigo texto, teoricamente, o locatário tinha seis meses para desocupar o imóvel, na hipótese de não renovação do contrato de locação. Porém, com a nova legislação, o locatário terá apenas 30 dias.

Ademais, com o novo instituto, o locador poderá desfrutar de uma liminar para desocupação do imóvel no prazo de 30 dias, quando formular pedido de retomada do imóvel em razão de melhor proposta apresentada por terceiro, não sendo mais necessário aguardar o prazo de 180 dias após o trânsito em julgado da sentença para que o locatário desocupe o bem.

Desta forma, é evidente que teremos um reflexo impactante no deslinde das ações judiciais, haja vista que com a diminuição dos prazos, as demandas tramitarão de forma mais célere e eficaz.

O fiador também usufruirá das benesses da nova lei, pois após o término do contrato de 30 meses, renovado automaticamente, este poderá pedir a sua exoneração da relação contratual. Neste caso, o locatário terá o prazo de 30 dias para apresentar ao locador um novo fiador ou oferecer outra garantia.

Frisa-se que, após notificar as partes, manifestando interesse em não mais figurar como fiador naquele negócio específico, o fiador permanecerá responsável pelo prazo de 120 dias.

É clarividente que tais alterações facilitarão a rotina do fiador, que poderá gozar do direito de requerer a sua saída do contrato, deixando de ficar vinculado ao negócio por prazo indeterminado.

Assim, outra expectativa do setor imobiliário é o desaparecimento da figura do fiador, com o retorno de outros tipos de garantias locatícias, como a caução e o seguro-fiança, que muito provavelmente ficarão mais acessíveis.

É claro que nem todos estão confortáveis com as alterações contempladas pela nova lei, a exemplo do Instituto Brasileiro dos Lojistas de Shopping (Idelos), que distribuiu ação direta de inconstitucionalidade (Adin) de nº 4366, na qual questiona a inconstitucionalidade do inciso IX, parágrafo 1º do artigo 59 b, que estabelece a possibilidade de despejo e liminar em 15 dias, na ocorrência de inadimplência de aluguéis e acessórios oriundos da locação. Contudo, certo é que há duas correntes diferentes discorrendo sobre o tema, cada qual com a sua argumentação tratando da legalidade ou não do referido dispositivo, cabendo-nos aguardar a decisão.

No entanto, considerando as inúmeras modificações trazidas pela nova lei, bem como a posição exarada pelo setor interessado, pode-se concluir de uma maneira geral, que a mudança na legislação surgiu em momento mais que oportuno, cabendo a nós utilizá-la, sempre que possível, de forma preventiva.

Logo, na ocasião da elaboração dos contratos de locação as partes e seus respectivos advogados, devem ser diligentes, esgotando e sanando todas as dúvidas acerca do tema. E ato contínuo à assinatura do pacto, estas devem realizar a gestão do instrumento sempre de forma documentada, com o objetivo de evitar os dissabores de uma discussão judicial. Mas quando isso não for possível, caberá ao advogado que patrocinar a causa, fazer uso da legislação atualizada, facilitando a condução do processo, em benefício do seu cliente.