Um condomínio é um reflexo de uma sociedade, onde todas as pessoas têm suas próprias vidas, mas também deveres e tarefas em conjunto. As áreas comuns do condomínio são o maior exemplo disso. Afinal, fazem parte da propriedade de cada condômino e cada um tem a obrigação de utilizá-las adequadamente, para preservar o próprio patrimônio. Só que, muitas vezes, elas se tornam mais um motivo de dor de cabeça para os síndicos.

Fazer um churrasco para a família, organizar uma festa de aniversário para o filho ou simplesmente usar as áreas comuns do condomínio exige mais atenção a detalhes do que se pode imaginar. A preocupação deve passar pelos cuidados com o local, como manutenção adequada e permanente e limpeza constante. Tudo isso para evitar conflitos entre moradores e administradores.

As regras para utilização devem ser bem definidas previamente pelo condomínio. “Toda área comum tem que ser disciplinada por meio de um regimento interno. No caso dos condomínios com regimentos antigos, atualmente, conforme o novo Código Civil, é possível uma reformulação com quórum simples, ou seja, sem a necessidade dos 2/3 dos condôminos presentes para a aprovação”, afirma o síndico profissional Alberto de Lima.

Outra questão que envolve a utilização das áreas comuns é a liberação, ou não, para os condôminos inadimplentes. Segundo a advogada especializada em causas condominiais, Adriana de Biasi, nunca deve-se haver uma proibição nesse sentido.

“O morador inadimplente não pode ser rechaçado, excluído e nem passar por situações vexatórias, humilhantes ou sofrer perseguições por parte de quem quer que seja dentro do condomínio”, garante Adriana.

O mesmo vale para os filhos dos moradores em débito. A advogada lembra que as crianças nada têm a ver com a dívida dos pais. “Não é legal a proibição de áreas comuns como, por exemplo, área de lazer ou parque infantil, porque não se afetará o responsável pelo menor, mas a própria criança, que terá seu direito de convivência com outras crianças do condomínio completamente tolhida”.

Outro problema muito comum é a utilização da piscina por visitantes. A maioria dos condomínios proíbe tal prática, o que gera desconforto muitas vezes para os condôminos. Uma solução praticada já em alguns lugares, é a liberação para crianças até dez anos. De qualquer modo, tudo precisa estar bem definido na assembleia.

Regras claras
Não existe um padrão de uso e conservação válido para todos. Cada condomínio é reponsável por definir, em assembleias, as regras de utilização das áreas comuns. O síndico profissional Alberto de Lima cita o exemplo de um condomínio em Campinas (SP), o edifício Cris, que cobra uma taxa de limpeza e lavanderia para uso do salão de festas e das toalhas de mesa do local.

Por outro lado, há casos de regimentos internos que determinam que o próprio morador seja o responsável pela limpeza e manutenção da área de lazer. Para Lima, esta seria a melhor solução. “Eu, particularmente, acho que, em se tratando de lazer, o usuário deve fazer a limpeza”.

O mais importante é cada condomínio possuir uma documentação clara e disponível para todos. Se houver qualquer dúvida, basta consultá-la e seguir o que foi acordado em assembleia.

O síndico também deve usar o documento com frequência, tanto para servir de exemplo para os demais moradores quanto para mantê-los cientes da existência do regimento. “É importante que no momento em que o usuário tem as chaves do local a ser usado, o Condomínio dê por escrito todas as regras sobre o local, bem como as infrações a serem aplicadas em caso do descumprimento”, finaliza Lima.

Assim como em qualquer caso que possa gerar alguma confusão ou desconforto entre condôminos, sempre é indicado oferecer o maior número de informações possíveis. Ou seja, manter todos bem informados sobre como proceder com as áreas comuns.